¿Cómo quedan los aumentos de arriendo en Colombia para 2026?

El ajuste anual de los cánones de arriendo en Colombia para 2026 está definido principalmente por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) correspondiente a 2025. Según el DANE, la inflación anual cerró en 5,10%, cifra que sirve como parámetro para el cálculo de los incrementos permitidos por la Ley 820 de 2003.

Puntos clave de la regulación del arriendo

• No todos los contratos se ajustan automáticamente el 1 de enero. El incremento solo procede cuando han transcurrido 12 meses desde el inicio del contrato o desde el último ajuste pactado.

• La ley limita los aumentos de arriendo al porcentaje de IPC del año inmediatamente anterior, impidiendo incrementos superiores sin una cláusula contractual específica.

Ejemplos prácticos de ajuste

Si tu canon de arrendamiento actual es:

• $2.000.000 → Puede ajustarse hasta $2.102.000

• $3.000.000 → Puede ajustarse hasta $3.153.000
  Estos cálculos se realizan aplicando el IPC de 5,10% al valor base del contrato.

Este mecanismo tiene como propósito proteger tanto a arrendatarios como a propietarios, evitando incrementos desproporcionados en mercados con alta inflación.

Impacto del aumento del salario mínimo en Colombia en 2026

En Colombia, el salario mínimo legal mensual vigente (SMMLV) para 2026 fue decretado en $1.750.905, con auxilio de transporte de $249.095, totalizando $2.000.000 mensuales. Este ajuste representa el incremento más alto de la última década (aproximadamente 23%).

Efectos en el mercado de arriendos

Aunque los cánones no se ajustan directamente por el salario mínimo, este incremento tiene efectos indirectos en los costos asociados a la vivienda en arriendo, tales como:

• Servicios complementarios (vigilancia, aseo, mantenimiento), cuyos costos laborales suelen estar muy ligados al salario mínimo.

• La presión sobre los gastos operativos de propiedad horizontal, los cuales muchas veces se trasladan a las cuotas de administración.
  
  

Cuotas de administración: ¿suben con el salario mínimo?

Si bien el incremento del salario mínimo no determina automáticamente el ajuste de las cuotas de administración, en la práctica, muchas copropiedades, al realizar sus asambleas  anuales de propietarios optan por aplicar porcentajes de ajuste basados en el comportamiento de los costos laborales. Esto responde al hecho que gran parte del gasto de operación de un conjunto está directamente vinculado al pago de:

• Vigilancia privada

• Aseo y mantenimiento

• Servicios de portería y soporte

La ley no establece un parámetro único para este tipo de gastos, por lo que el incremento debe estar justificado y aprobado por la asamblea de copropietarios en propiedad horizontal, con base en el presupuesto real de operación de la copropiedad.

Aspectos adicionales que debes conocer

¿Quiénes no están sujetos al aumento por IPC?

Según la legislación vigente:

• Los arrendatarios cuyos contratos aún no cumplen 12 meses están sujetos al ajuste, pero el incremento solo aplica una vez se complete ese periodo.

• Contratos escritos que establezcan un mecanismo de ajuste, siempre que no supere el IPC ni contravenga lo dispuesto en la Ley 820 de 2003, la cual prevalece sobre cualquier acuerdo entre las partes en los contratos de arrendamiento de vivienda.

• Arrendamientos comerciales pueden pactar ajustes distintos, siempre que no vulneren normas de orden público.

Inflación y otros costos asociados

Además del IPC, otras divisiones de gasto como transporte urbano, salud y educación han tenido variaciones superiores al promedio, lo que incrementa la presión sobre los presupuestos familiares y empresariales.

¿Arrendar o comprar en 2026? Un análisis desde el mercado inmobiliario

Al evaluar la conveniencia de seguir arrendando o comprar una vivienda en 2026, hay varios factores económicos y de mercado que deben considerarse:

1. Estabilidad del costo del arriendo

Los ajustes limitados al IPC (5,10%) ofrecen previsibilidad a corto plazo para quienes viven en arriendo. Esto puede ser una ventaja comparativa frente a pagos de cuota de vivienda que dependen de tasas de interés o del flujo de crédito hipotecario.

2. Impacto del salario mínimo

El incremento del salario mínimo en 2026, aunque no impacta de manera directa a los perfiles de ingresos medios y altos, sí tiene un efecto transversal en la estructura de costos del mercado inmobiliario porque eleva los costos de vida y los costos de operación de servicios asociados a los inmuebles.

3. Contexto macroeconómico

El mercado inmobiliario en Colombia muestra una demanda creciente, pero también una presión inflacionaria que potencia el costo de servicios y mantenimiento. Arrendar permite flexibilidad, mientras que comprar puede significar construir patrimonio si se dispone de capacidad financiera.

Conclusión del análisis

• Arrendar en 2026 puede ser conveniente para personas que valoran flexibilidad y predictibilidad de costos basados en el IPC.

• Comprar es una opción más atractiva para quienes tienen capacidad de ahorro y buscan capitalización de patrimonio, siempre que se evalúen cuidadosamente tasas de crédito y costos asociados.
  
  

Conclusión

El panorama del arriendo en Colombia para 2026 exige una lectura más estratégica que meramente normativa. Si bien el ajuste del canon está claramente delimitado por el IPC, otros factores como el aumento del salario mínimo, los costos operativos de los inmuebles y las decisiones en propiedad horizontal inciden de manera directa en el costo real de habitar o invertir en una propiedad. En este contexto, arrendar o comprar no debe entenderse como una decisión estándar, sino como una elección que depende del perfil financiero, los objetivos patrimoniales y el momento de mercado de cada persona.

Contar con acompañamiento especializado marca la diferencia. En PADS, nuestro equipo analiza cada caso desde una perspectiva integral del mercado inmobiliario, brindando asesoría informada y personalizada para que propietarios e inquilinos tomen decisiones acertadas, sostenibles y alineadas con sus intereses a corto y largo plazo.